Sanierungswissen - ein kleines ABC
Sanierungsrecht ist kompliziert und umfangreich, daher sollen an dieser Stelle in einfacher Art und Weise die wichtigsten Fragen beantwortet werden. Wir haben daher bewusst auf Rechtsnormen oder Querverweise verzichtet. Detailliertere Erläuterungen bekommen Sie im direkten Gespräch. Gern beantworten wir alle Fragen und nehmen auch Anregungen zur Erweiterung entgegen.
Ausgleichsbeträge
Was ist ein Ausgleichsbetrag?
In einem Sanierungsgebiet werden für die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen weder Anliegerbeiträge von den Grundstückseigentümern noch Kostenerstattungsbetrag für Ausgleichsmaßnahmen erhoben. Stattdessen sind Ausgleichsbeträge zu erheben. Hierfür ermittelt ein unabhängiger Gutachterausschuss die Bodenwertsteigerungen die sich aus den durchgeführten Maßnahmen für die Grundstücke ergeben.
Wird ein Ausgleichsbetrag auch dann fällig, wenn ich keine Förderung in Anspruch genommen habe?
Ja, der Ausgleichsbetrag wird unabhängig von einer Förderung für alle Grundstücke im Sanierungsgebiet nach Beendigung der Sanierung fällig. Durch öffentliche Gelder von Bund, Land und Kommune werden in aller Regel Wertsteigerungen auf den privaten Grundstücken im Sanierungsgebiet bewirkt, die nach Fertigstellung der Sanierung in Form von Ausgleichsbeträgen von den Eigentümern zu erheben sind. Zu dieser Erhebung ist die Stadt Celle gesetzlich verpflichtet.
Muss ich doppelte Kosten durch Ausgleichbeiträge und Ausbau- und Erschließungsbeiträge befürchten, wenn im Zuge der Sanierung meine Straße gemacht wird?
Nein, in Sanierungsgebieten können keine Ausbau- und Erschließungsbeiträge erhoben werden, sodass auch keine Doppelbelastung der Eigentümer durch verschiedene Beiträge zu befürchten ist.
In den vergangenen Jahren wurde die Straße vor meinem Grundstück bereits saniert. Muss ich nun erneut zahlen?
Die Ausgleichsbeträge, die am Ende der Sanierung von der Stadt Celle zu erheben sind, werden vom Gutachterausschuss ermittelt. Dabei wird das sogenannte Niedersachsen-Modell der Ermittlung zu Grunde gelegt. Den Mängeln, die zu Beginn der Sanierung bestanden, werden die entsprechenden Maßnahmen, die zur Beseitigung dieser Mängel dienen, entgegengestellt. Daraus wird mittels mathematischer Formel der zu erhebende Ausgleichsbetrag errechnet. War beispielsweise eine Straße vor Sanierung in einem Zustand, der keine Sanierung notwendig macht, wird diese auch nicht in der Auflistung der Mängel und Maßnahmen geführt und somit auch nicht Bestandteil des Ausgleichsbetrags. Im Ausgleichsbetrag werden nur Werte ermittelt die durch die durchgeführte Sanierung entstanden sind.
Fördermittel
Was muss ich beachten, wenn ich Fördermittel in Anspruch nehmen möchte?
Für die Inanspruchnahme von Fördermitteln ist grundsätzliche eine Beratung durch die Städtebauförderung der Stadt Celle notwendig, damit Ihre Beantragung entsprechend begleitet werden kann. Bitte beachten Sie unbedingt, dass Sie mit Ihren geplanten Maßnahmen noch nicht begonnen haben, da sonst eine Förderung (sowohl in Form eines Zuschusses als auch in Form der erhöhten steuerlichen Abschreibung) nicht mehr möglich ist. Eine Maßnahme gilt als begonnen sobald eine Auftragsvergabe an das ausführende Bauunternehmen erfolgt ist.
Ich besitze Eigentum in einem Celler Sanierungsgebiet, wohne aber nicht vor Ort. Wie kann ich beraten werden?
Eine Beratung ist selbstverständlich auch möglich, wenn Sie nicht vor Ort sind. Gerne vereinbaren wir auch Zeiten für eine Videokonferenz oder einen Telefontermin mit Ihnen. Videokonferenzen bieten den Vorteil, dass wir Ihnen passende Informationsmaterialien direkt während des Gesprächs bequem auf Ihren Bildschirm bringen und Sie somit bestmöglich beraten können. Die Sicherheit Ihrer Daten stellen wir in Zusammenarbeit mit unserem kommunalen IT-Dienstleister sicher.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Beratungstermin?
Sie benötigen für die Erstberatung nicht zwingend bestimmte Unterlagen. In der Regel werden im ersten Gespräch die grundsätzlichen Rahmenbedingungen eines Sanierungsgebiets und möglicher Förderungen mit Ihnen besprochen. Sollten Sie schon konkrete Pläne haben, nutzen wir gerne die Zeit Sie entsprechend Ihrer Planung zu beraten.
Sanierungsrechtliche Genehmigungen
Für welche Vorhaben benötige ich eine sanierungsrechtliche Genehmigung und wo bekomme ich diese?
Eine sanierungsrechtliche Genehmigung ist für alle baulichen Maßnahmen notwendig, die den Wert des Gebäudes erhöhen und unabhängig davon, ob eine Baugenehmigung oder denkmalrechtliche Genehmigung notwendig ist. Dazu zählen beispielsweise Arbeiten an Dach und Fassade, Veränderungen von Türen und Fenstern, Austausch von Fensterläden und Rollläden, Änderungen an den Grundrissen und Veränderungen des Gebäudeumfelds und der Freiflächen. Auch Neubau und Anbaumaßnahmen bedürfen einer Genehmigung, ebenso der Abbruch von Gebäuden.
Neben den baulichen Maßnahmen müssen auch schuldrechtliche Verträge genehmigt werden. Hierzu zählen insbesondere Miet- und Pachtverträge, die auf eine bestimmte Zeit geschlossen werden. Klassische unbefristete Mietverträge für Wohnungen bedürfen jedoch keiner Genehmigung. Ebenfalls genehmigungspflichtig sind Kaufverträge (sowohl für bebaute als auch unbebaute Grundstücke als auch für Miteigentumsanteile an Wohn oder Teileigentum), Bestellungen und Veräußerungen von Erbbaurechten, Grundstücksteilungen, Baulasten und Bestellungen eines das Grundstück belastenden Rechts.
Die Genehmigung wird bei der Städtebauförderung der Stadt Celle beantragt, die zugehörigen Antragsformularen finden Sie im Bereich Downloads des entsprechenden Sanierungsgebiets.
Sanierungsvermerk
In meinem Grundbuch ist ein Sanierungsvermerk eingetragen. Was bedeutet das?
Der Sanierungsvermerk hat lediglich informativen Charakter. Er stellt keine Grundstücksbelastung im Sinne des Grundbuchrechts dar und hat somit keine Rangstelle im Grundbuch. Finanzierungen, für die Sicherheiten im Grundbuch gestellt werden müssen oder andere einzutragende Belastungen sind weiterhin möglich. Das Gleiche gilt für Grundstücksverkäufe. Diese Eintragung führt nicht zu einer Wertminderung des Grundstücks. Die Maßnahmen in einem Sanierungsgebiet dienen der Beseitigung von Missständen und führen damit letztlich in aller Regel zu einer allgemeinen Wertsteigerungen der Grundstücke. Nach Abschluss des Sanierungsgebiets und der Ausgleichsbetragserhebung wird die Löschung des Sanierungsvermerks von der Stadt Celle beim Grundbuchamt veranlasst. Ihnen entstehen daraus keine Kosten für die Eintragungen.